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美国购房的经济成本

1. 引语

美国作为世界上最大的经济体，拥有丰富多元的房产市场。在美国，买房和租房孰优孰劣是人们经常讨论的话题。

有一种观点认为，租房的钱就相当于“打水漂儿”了，是扔掉的钱，而购房付出的钱都保留在房子里了。类似的观点认为，对于同样的房子，如果月供的房贷等于每个月的房租，从经济成本的角度，购房是优于租房的。

事实真的如此吗？

在研究一个复杂问题时，我们无法单凭直觉解决问题，需要一步步抽丝剥茧，试图把大问题转化为小问题再逐条分析，最终得出结论。

相比于租房，买房除了用于居住，更是一项投资行为。在投资任何东西之前，尤其是购买房产这样的高杠杆投资，我们需要深入研究、仔细分析其利弊。本文试图抛砖引玉，就美国购房所付出的真实经济成本进行分析。

1.1 假设

本文将做出一些假设，以便于进行计算。我们将以生活在Santa Clara的小张为例：

小张租房在Santa Clara，每个月的房租+垃圾费+杂费 = 3350美元，每年租房的花销为40200美元。

小张的工作地点在硅谷，我们将会对比硅谷多个地区的房价，并以普遍的情况进行计算。

小张没有超越一般人的房地产知识，无法甄别与获得低于市场价的房产。

1.2 地区

以下列表列出了小张可能购房的地区，从西北到东南依次是：

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地点

房价中位数

种族分布

备注（来自维基百科）

Foster City

$1,450,000.00

42.0%白人，44.8%亚裔，1.8%非洲裔

是美国加利福尼亚州圣马特奥县下属的一个城市。于1971年4月27日建市。城市面积约为9.7平方公里，根据2010年美国人口普查，该市有人口30,567人。[1]由于福斯特城的当地产业以及靠近硅谷，有时候她被认为是硅谷的一部分。福斯特城是美国最安全的城市之一，平均每十年只发生一起谋杀案。

Redwood City

$1,900,000.00

44.0%白人， 10.5%亚裔，2.2% 非洲裔，38.8%拉丁裔

位于旧金山湾区西部、旧金山半岛的东岸，也是圣马特奥郡的首府。根据2010年人口普查，雷德伍德城共有居民7万6815人。雷德伍德城拥有旧金山湾里旧金山以南唯一的深水港。雷德伍德城靠近旧金山湾岸的红木岸（Redwood Shores）区是著名电脑与电视游乐器游戏软件设计公司艺电（Electronic Arts）公司和全球第二大软件公司甲骨文公司的总部所在地。box公司和Evernote的总部亦设在雷德伍德城市内。

Menlo Park

$2,722,500.00

72.35%白人，7.15%亚裔，7.03%非洲裔

美国加利福尼亚州圣马特奥县东南部的一座城市。根据美国人口调查局2000年的人口普查，该市共有30,787人。值得一提的是，“加利福尼亚州门洛帕克”的名称（约1850年）早于[1] 汤玛斯·爱迪生在新泽西州门洛帕克（约1876年）的实验室。

Palo Alto

$3,100,000.00

48.0%的白人，35.0%亚裔，1.7%非洲裔

许多人将帕洛阿尔托称为硅谷的中心，因为它拥有很多高科技公司。据说是由两位当时在斯坦福大学研究室工作的威廉·惠利特与大卫·普克德在他们房子的车库里于1939年成立了惠普公司（HP）后，由此便带动了了硅谷的出现。至今，惠普的总部仍位于帕洛阿尔托。两人创业的车库被保存下来，名为“惠普车库”，政府列入加州历史地标与国家史迹名录。

Mountain View

$1,867,000.00

56.0%的白人，26.0%亚裔，2.2%非洲裔

是美国加州圣克拉拉县内的一座城市，也是硅谷的主要组成部分，位于旧金山湾区西南部。总部位于这里的全球财富500强及全美财富1000强公司包括Google公司总部、赛门铁克、和Intuit。另外Mozilla基金会／Mozilla公司、微软的MSN、Hotmail、Xbox、MSN TV部门、SGI和美国国家航空航天局埃姆斯研究中心等许多著名机构都位于该市。芒廷维尤还是美国第一座完全覆盖免费无线网络的城市。根据2010年美国人口普查，该市人口有74,066。

Sunnyvale

$2,029,000.00

43.0%的白人，40.9%亚裔，2.2%非洲裔

第二次世界大战是该市经济的转折点，该市的经济支柱由果园迅速转变为工业与高科技，大片果园被住宅和工厂代替。1956年，著名飞机制造商洛克希德公司将总部搬到该市，随后，大量高科技公司也紧跟着建立。AMD、雅虎等公司也在此设立总部。2002年，最后一片商用果园被夷平以建造房屋。然而该市政府仍然保存部分果园，如桑尼维尔社区中心旁10英亩的“果园传统公园”（英语：Orchard Heritage Park）。[10]2012年8月25日，森尼维尔市庆祝了它的建市一百周年纪念。现为硅谷重要城镇。

Cupertino

$2,724,000.00

31.3%的白人，63.3%亚裔（28.1%华人，22.6%印度人，4.6%韩国人，3.3%日本人），0.6%非洲裔

丘珀蒂诺是硅谷核心城市之一，也是苹果公司（Apple Inc.）、赛门铁克（Symantec）、MySQL AB 与 Zend Technologies 等跨国公司的总部所在地。该城在2012年被评为全美最适宜居住的小型城市中第二十七位，加利福尼亚州第二位[1]。

Saratoga

$3,710,000.00

53.9%的白人，41.4%亚裔，0.3%非洲裔

作为硅谷的一个城市，萨拉托加市是圣荷西的卫星城之一。2008年，CNN将该市列为全美收入第四高的城市。2009年，该市被福布斯杂志列为全美前20名受教育程度最高的小型城市。2010年，彭博新闻社将萨拉托加列为加利福尼亚州生活成本最昂贵的郊县地方。2011年，彭博新闻社还将该地的邮政编码，95070，列入2011年度全美最富裕的邮政编码第十八位。

Santa Clara

$1,650,000.00

45.0%白人，37.7%亚裔，2.7%非洲裔

圣塔克拉拉位于硅谷中心地带，是硅谷的重要组成城市之一，许多高科技企业诸如英特尔、AMD、昇阳、Applied Materials、NVIDIA的总部都位于该市。

Milpitas

$1,297,000.00

20.5%的白人，62.2%亚裔，2.9%非洲裔

米尔皮塔斯是硅谷的核心城市之一，与圣塔克拉拉首府圣何塞，阿拉梅达县费利蒙等地相邻，也是东旧金山湾区往圣荷西的交通要塞。迈拓公司、LSI公司、伟创力、英特硅尔、思科系统和闪迪公司等著名大公司总部或创办地均在此。

Newark

$1,258,000.00

27.0%白人， 26.5%亚裔，4.5% 非洲裔，35.2%拉丁裔

是美国加利福尼亚州阿拉梅达县下属的一个城市。于1955年9月22日建市。城市面积约为35.9平方公里，根据2010年美国人口普查，该市有人口42,573人。

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2. 购房成本

购房产生的成本包括税务、一次性花费、维护成本以及资金成本。

2.1 购房产生的税务和一次性花费

购房产生的税务包括：房产税，地方税，地产附加税（可选），过户税等。

2.1.1 房产税

在美国，房产税是购房后不可忽视的一项重要开销。各州、各县房产税的具体税率都有所不同，一般来说，房产税是按照房屋的评估价值计算，平均税率大约在1%-2%之间。

如果我们直接在google搜索美国加州的房产税是多少，google会告诉我们在1.25%左右：1%的房产税和0.25%的地方税。

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但是各郡县有所不同，我们还需要具体地区具体分析，为了得到各个地区的房产税率，这里我们使用了这样一个在线查询房产税的工具：

https://smartasset.com/taxes/california-property-tax-calculator⁠

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Foster City

0.73%

Redwood City

0.73%

Menlo Park

0.73%

Palo Alto

0.85%

Mountain View

0.85%

Sunnyvale

0.85%

Cupertino

0.85%

Saratoga

0.85%

Santa Clara

0.85%

Milpitas

0.85%

Newark

0.88%

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可以看到，大部分地区的房产税都在0.85%左右，加州的房产税的计算方法是：购房时的房产的成交价格 X 房产税率，房产税每年是固定要交的。举个例子，比如小张在Sunnyvale买了价格为120万美元的房子，小张每年应缴的房产税为1200000*0.85% = 10200美元。

注意，房产税并非是永远不变的，如果房主在现有地基上加建或者改建房屋，房子便需要重新估值（一般是价值上涨），房产税就会变高。同时，就算房子毫无变化，房子的估值每年都会按照2%的通货膨胀率调高，房产税自然也会相应上涨。加州的prop13决定了只要你的房子不产生交易，房产税不会发生太大的变化，但prop13不在本文的讨论范围之内。

2.1.2 地方税 Local Tax

上面提到，除了通常1%左右的房产税，每年还需要交Local Tax地方税。

每年小张报税都会涉及3个税种：联邦税、州税与地方税。美国是一个联邦制国家，每个州都是独立自治的，每个州内又是高度分权的，每一个郡县、区、市都是独立选举，所以我们会经常在路边看到city council（市议会）选举的广告牌，同时自然还有州议会和联邦议会。所以联邦、州、县市都有独立的财政，自然也是独立征税的。

地方税是非常复杂的税务体系，每个区和市都不同，这里为了简便，我们使用0.25%来统一计算各种累加的地方税。

2.1.3 地产附加税 Mello Roos Tax（只有部分房子含有）

在加州，除了地产税，部分新开发地区还须缴交Mello Roos Tax，一般来说须缴交20至40年不等。Mello Roos Tax通常为房产价值的1%上下，主要用来建造新社区中的学校、公园、消防站、马路等公共建设。(Mello Roos是修订此法条的议员名字)

通常来说，需要交Mello Roos Tax的社区有更崭新的住宅和便利设施。社区设施资源可以得到良好的维护和充足的资金支持，这可以对房产价值产生积极影响。与非Mello-Roos社区相比，Mello-Roos社区的居民素质更加整齐，犯罪率更低，学区也更具吸引力。另外，随着时间的推移，Mello-Roos债券会得到偿还。

2.1.4 其他一次性花费

信用报告费（credit report fee）－用于购买贷款申请者的信用报告（credit report）。这是买家买房过程中支付的第一笔费用。好在比较便宜，大约$25。

房屋价值评估（appraisal）－贷款银行在审核贷款申请时，会聘用房屋价值评估师会对房屋价格进行评估。评估费用约在$400~$550之间。注意：如果合同价格超过房屋评估价格，贷款会相对麻烦。

产权调查（title search）－这项费用用于确保该产权清晰，没有被质押，费用$200~$350。

产权确认（title survey）－贷款银行用来确保该产权物理上是存在的。产权确认包括土地边界、房屋主体、其它的附属建筑（道路、游泳池等等）。

过户税（transfer tax）－这项税是由地方政府（county or city)来征收的，所以很多地方没有这项费用。在坦帕，这项税率大约为房价的是0.11% - 0.22%。

贷款申请费（mortgage origination fee）－这项费用弹性很大，从$0到贷款总额的1%都有可能。

贷款银行的产权保险（lender's title insurance) －旦发生房屋产权纠纷，贷款银行用此保险保护自己的利益。很多州对此保险有法律限定，所以地方性很强。预估为贷款总额的0.5%。

房屋保险（hazard insurance)－房屋保险，应用于自然灾害或者事故。这项保险也是强制性的，根据房屋价值，大约$800~$1500，保险市场比较混乱，买家要货比三家。

预付房产税（property tax）－贷款银行会要求你预付两个月的房产税。房产税的税率各地区差别很大，从0到房屋价值的3%都可能。

登记费（recording fee) －地方政府征收的过户登记费。大约$150。

洪灾保险（flood insurance)－如果房屋位于洪区(Zone A, V)，买家必须购买洪灾保险。如果房屋不在洪区(Zone C or X)，则无需购买。根据防洪区危险等级，费用大约$500~$1000。

预付小区物业费（HOA fee）－物业费由小区业主委员会制定，每个小区各不相同，从0到$500每月的都有。

2.1.5 小结

这里我们没有考虑竞价的情况，在2021-2022年，因为房地产市场火热，绝大部分房子如果不竞价的话很难买到手，竞价所要付出的有时甚至是房价的10%，也就是说要以110%价格才能打败其他潜在买家。

同时，我们也没有计算房地产经纪的佣金。

我们不计算一次性的花费，也不计算可能有可能没有的Mello Roos Tax，以Santa Clara/Mountain View/Sunnyvale等为例，只看基本的房产税 + local tax = 0.85% + 0.25% = 1.1%。购房产生的每年税务费用为房产价格的1.1%。

2.2 购房之后的维护成本

房子的维护成本包括但不限于房子本身的翻新维修、房屋保险、社区管理费HOA。

2.2.1 房子本身的维修

如果不是买新房，会有一些房屋维护费/维修费会发生，如老旧设备或装潢要维修、美化、翻新等，这包括常规的维修和更新，如换新屋顶，维修管道，以及保养花园等。

基本的维护可以 DIY，如组合家具、翻新家具、刷墙、割草等。 Home Depot 和 Lowes 有很多 workshop，费用低廉，基本上就是出个材料费就能学到一身本领。

但是一些大件的家具、地板、瓷砖墙面、泳池、庭院、消除白蚁、屋顶、水管系统、电路系统等等专业领域的维护，就不得不找专业人士了。由于美国人工很贵，因此单项的维修费可以很惊人。

其他杂项：如每月的水电瓦斯费、网费、垃圾处理费、防盗监视器、安保费（例如ADT服务）等等。

每一个房子的维护成本都不相同，而且高度取决于房屋的新旧程度，这就像是在美国买二手车一样，旧房子价格便宜但是维修高昂，新房子价格更高但是维护成本相对低。

为了房子的保值和升值，养房成本再高也不敢节省，以上所列举的项目，如果房主试图节省，最终还是会给自己添麻烦。

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在网上直接搜索维护成本的预估，给出的估计一般在房子价格1-4%左右，这里我们保守一点计算，就使用1%来计算维护成本。

2.2.2 房屋保险

房屋保险也是一项重要的开销。在美国购买房产都需要购买房屋保险，特别是贷款买房者，银行一定会要求贷款者购买房屋保险。美国的房屋保险费用取决于房屋的价值、地理位置以及保险的覆盖范围等因素。在加州，一般区域 50 万美元左右的房子，一年房屋保险费约 900 美元。针对不同地区或不同州的天然灾害所衍生出来的地震险、水灾险、飓风险等则是单独加保。

房屋保险就像车险一样，需要货比三家，根据保额、保险项目和房子价值的不同，每年保险花销差别很大，这里为了简便，我们直接使用nerd wallet网站的估计，以Mountain View（94041）为例，120万美元的房子每年房屋保险为1200美元左右，我们就按照0.1%来计算房屋保险的年支出。

2.2.3 社区管理费 HOA

HOA（Homeowners Association），业主协会，类似于中国的物业，它的费用叫做 HOA fees，用于社区公共区域的管理，类似于中国的物业费。HOA的费用主要是以房产区域、服务、设施、和居住坪数大小而不同，具体从十几块到几百块不等，多寡差异较大。通常的规律是这样：房产面积越大，费用越高；房产设施越高端，费用越高。

这一费用的预估我们仍然采用google搜索推荐的平均值：300美元。

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2.2.4 小结

我们依旧不计算一次性的花费，也暂时不计算差异较大的HOA费用。只看每年为了维护房子产生的必要支出：房子维修成本1% + 房屋保险 0.1% = 1.1%。

总结一下，购房产生的税务约为1.1%，维护成本约为1.1%，总共为每年（房子价格 X 2.2%）的支出。

以120万美元的房子为例，税 + 维护，每年是26400美元。

2.3 资金成本

买房子需要贷款，所以很自然的，我们需要考虑房贷利率。买房还需要首付，一般来说，首付约为20-30%不等，首付太少会使得房贷利率上升。支付首付产生的资金成本也是一项不容忽视的买房成本，在这一章，我们来计算一下买房需要付出资金成本。

2.3.1 机会成本

因为首付是一大笔现金，所以很自然的，我们需要考虑这笔现金的机会成本。什么是机会成本？机会成本是说，如果我们把这笔钱用于其他投资，其产生的收益就是我们选择买房后所损失的成本。

举个例子，美国短期国债T-Bills（零风险投资）在2023年6月5日时的年化收益率为5.1% - 5.4%不等，以房价120万美元，首付42万美元（35%），贷款78万美元为例，42万美元的首付在T-Bills之上产生的机会成本为每年22000美元左右，这是我们没有投资短期国债而损失的潜在收益。

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当然，事情没有这么简单，房子本身也在增值，而且除了零风险的美债，美国还有许许多多无法一一列举的投资品，如果我们对投资风险的容忍度稍微高一点，我们很容易找到比美债收益率更高的投资品。

但我们不能预测未来，我们不知道未来房价是涨是跌，不知道美国股市债市的涨跌，唯一可作为依据的只有历史数据。虽然历史数据不能代表未来的走势，在某一年房价/股票可能会翻倍，也可能会停滞不前，我们仍然无法预料。但是长期来看，房价的走势和股票市场的走势不会偏离历史数据太多，在大的时间尺度之下，年平均回报率具有统计学的意义。

接下来，我们来讨论一下过去30年美国房地产市场的平均回报率以及相对应时期的美国其他投资品的回报率。

2.3.2 美国房地产市场30年历史回报率

由于房地产是一个非常复杂的市场，房产价格受到非常多因素的影响，全美的情况可能和硅谷的情况完全不同。所以我们需要着重研究湾区房价的走势。为了研究湾区房地产市场的历史回报率，在进行了详尽的搜索分析之后，我们最终选择使用凯斯-席勒房价指数来研究房产回报率。

凯斯-席勒房价指数：由标准普尔采用重复销售定价技术计算发布的房价指数。该指数用于衡量美国普通住房价格的变化。它由美国著名经济学家罗勃·席勒所提出。列入凯斯－席勒房价指数统计范围的房屋，主要是独栋或连体房屋。公寓及合租房均不被列入统计范围（另有有关公寓价格变化的指数）。列入该统计范围的住宅，要有两次或以上的交易记录。新建楼房并不列入计算范围以内。凯斯－席勒房价指数的统计数据，来自美国20个主要城市，该指数每个月都会进行统计一次，并于两个月后公布。

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https://zh.wikipedia.org/wiki/凯斯-席勒房价指数⁠

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通过凯斯-席勒房价指数，我们手动计算出了各个地区过去30年的房地产投资回报率。

全美

4.62%

旧金山

5.47%

圣地亚哥

5.58%

洛杉矶

5.33%

西雅图

5.55%

俄亥俄-克利夫兰

2.81%

佛罗里达-迈阿密

5.53%

纽约

4.36%

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我们不能预测小张所买的单栋房子在未来30年平均每年的增幅是多少，所以我们为了简便计算，以旧金山为例，假设小张买的房子价格在未来30年能够以5.5%的速度上涨。

2.3.3 美国股票市场30年历史回报率

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S&P 500：标准普尔500指数。美股大盘，美股最重要的指数，美国经济的晴雨表。

10年的平均年回报率是10.07%

30年平均年回报率7.85%。

Nasdaq100：纳斯达克科技指数。美国科技公司为主的股票指数。

10年的平均年回报率是12.42%

28年（最长历史）平均年回报率13.23%

Dow Jones：道琼斯工业平均指数。历史最悠久、最受关注的股票指数之一。

10年的平均年回报率是8.27%

30年平均年回报率8.44%

为了保守的计算，我们假设小张只投资S&P 500，使用过去30年S&P 500的年平均回报率7.85%作为小张的年投资回报率。

2.3.4 机会成本总结

以上面提到的数字，我们简单总结一下。

我们假设买的房子会以5.5%的速度增值，我们假设小张在美国的投资平均年回报率为7.85%。机会成本将是（首付的金额 X （7.85% - 5.5%）），付出的机会成本将会是首付金额的2.35%。如果以房价120万美元，首付42万美元（35%），贷款78万美元为例，42万美元的首付产生的机会成本将是每年9870美元。

很显然，首付越高，我们付出的机会成本也就越高。那么我们能不能尝试降低一下首付呢？当然可以，但是在房价不变的前提下，我们必须提高贷款额度，而贷款产生的利息也就会随之升高。

接下来，我们来看一下房贷产生的资金成本是多少。

2.3.5 房贷成本

除了因首付产生的机会成本之外，我们还需要贷款来购房，房贷也是非常大的一笔开销。以2023年6月3日的Redfin数据为例，不同类型的贷款利率如下。其中最常见的，也是最有可能被采用的贷款类型是30年定期以及7-year ARM。30年固定利率很好理解，但是7-year ARM是什么？

简单的说，7-year ARM就是指在还款总时长30年的前7年里，贷款利率是固定的，而后面的那些年的贷款利率，则是每年根据市场利率水平来重新做决定。如果7年之后贷款利率更高了，很不幸，我们需要支付更高的利息，反之则更低。

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可以看到，以2023年6月3日的Redfin数据为例，30年固定利率为7.184%，而7-year ARM为6.653%。由于房贷利率受到很多因素影响，比如说信用分数、房子本身的价值、收入情况等等，所以我们无法准确得出可以获得的利率。而且美联储不断加息也推高了房贷利率，如果之后降息，房贷利率也是很有可能下降的（但是利率的下降又有可能会推高房价）。

这里为了简便，我们就直接使用30年固定利率7%来计算房贷利率。

房贷成本 = 总贷款利息 / 还贷年数（30）

还是以房价120万美元，首付42万美元（35%），贷款78万美元为例，30年的利息总共为1,088,478美元，平均每年的利息为36282美元。

注意：房贷还款方式是等额本息法，我们为了简化计算，直接用总的30年的利息，1,088,478美元，除以30年，得到了平均每年的利息支出为36282（实际上应该是前面利息多后面少，后面还的本金多）。

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注意：我们计算房贷成本的时候只是计算了利息的成本，因为我们默认本金是获得房产的必要支出，而使用本金获得的房产，其本身的增值已经在前面讨论过了。

2.3.6 小结

我们在上面重点讨论了两个方面的资金成本，一个是机会成本，一个是房贷成本。

机会成本 = 首付金额 X (平均投资回报率 - 平均房地产回报率)

房贷成本 = 总贷款利息 / 还贷年数（30）

我们还是以120万美元的房子为例，首付42万美元（35%），贷款78万美元为例。

机会成本为每年9870美元。

房贷成本为每年36272美元。

注意：我们没有把还房贷的钱去二次计算机会成本，因为我们直接将还房贷的钱与房租相对比，房租我们也没有办法拿去投资。

为了计算总的资金成本百分比是多少，我们将两者相加，再除以房价，就可以得到相对于房子价格的资金成本百分比。9870 + 36272 = 46152美元，46152/1200000 = 3.846%。

这个资金成本会随着我们的首付金额大小而发生变化，例如如果我们要买的房子价值75万美元，首付15万美元（20%），贷款60万美元，机会成本为3525美元，房贷成本为27925美元，最终资金成本百分比为4.193%。

3. 如何快速判断买房好还是租房好

虽然我们用详细的数据罗列了购房的经济成本，但是我们还是没有解决一个问题：

那就是到底怎么计算一个房子是直接买下好，还是租房好？

3.1 小张公式 — 另类的租售比

其实非常简单，只要我们得出一个购房成本的百分比，再将其与租金相比较即可。这个概念与我们熟悉的租售比非常相似，只不过我们是通过计算各方面成本自己推导出来的租售比的判断依据。我们将之命名为小张公式。

首先我们已经计算出房产产生的税务 + 维护房子的费用 = 房屋价格的2.2%

同时我们知道购房所产生的机会成本 + 房贷成本 = 3.846%

两者相加为6.046%。这个6.046%就可以用来判断买房是否划算。

以房子的价格为120万美元，首付42万美元（35%），贷款78万美元为例。每年需要付出的总成本为1200000 * 6.046% = 72552美元。将72552美元除以12个月 = 6046美元。也就是说如果小张租下了这个价值120万美元的房子，如果他的房租高于6046美元，那么买房更划算，反之租房更划算。

小张现在的房租是3350美元（注意这个房租已经包含了垃圾处理费+杂费，真实的房租要比这个低）。我们没有办法得知小张居住的房子的市场价是多少，因为小张的房东并没有把房子放到网上挂牌销售，但我们可以用公式反推一下，3350*12 = 40200 / 6.046% = 664902美元。

也就是说，当小张租住的房子价格低于66.5万美元的时候，购房是更划算的。房子价格高于66.5万美元的时候，租房的成本更低。

当然，这只是一个快速的判断方法，真实情况可能要复杂得多。我们没有考虑房贷利息抵税的问题，因为税务受到家庭收入和其他因素的影响。还要考虑的因素包括个人投资能力、风险承受能力、房价和租金的变化、生活规划、职业稳定性、移动可能性、对房地产投资的看法等等。这种方法大大简化了影响决策的因素，但给我们判断是否应该买房提供了一个快速的参考，仍然是有价值的。

3.2 投资回报率矩阵

在上个章节，我们提到使用6.046%来判断究竟是买房划算还是租房划算。但是这个判断的百分比很大程度上受到投资回报率的影响以及首付额度的影响，如果我们假设一下不同的投资回报率的情况下，不同首付的情况下，小张用来判断是否应该买房的百分比会发生怎样的变化呢？

下面的表格是一个投资回报率矩阵的计算，我们仍然使用这个例子：房子的价格为120万美元，小张选择30年7%的固定利率，房地产回报率假设为5.5%，房产税1.1%，维护成本1.1%。

纵向我们列举了首付比例从5%到90%的所有可能情况，在右侧横向我们列举了不同投资回报率的情况，从美股大盘7.85%到最高年投资回报率20%。

观察这个矩阵，我们推导出以下结论：

房贷利率越低，购房成本越低，越应该购房（这是一句废话）

在美股大盘的回报率下（7.85%），首付比例越高，购房成本越低。

在10%的投资回报率下，首付的比例几乎不影响购房成本（成本一直徘徊在6.8%左右）

横向对比，投资回报率越高，购房成本越高（显而易见，因为机会成本上升）

投资回报率10%是一个模糊的分界线：

投资回报率超过10%之后，首付比例越低越好，比例越低购房成本越低

投资回报率低于10%时，首付比例越高越好，比例越高购房成本越低

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也许这个矩阵不能直接作为准则，指导我们在现实生活中是否应该买房，但是这个矩阵给了我们一些灵感和依据，去理性地权衡购房对财务情况的实际影响。

4. 结语

本文从多个角度探讨了购房的经济成本构成。我们首先分析了买房的各项直接成本，包括房产税、房屋保险、每年维护费用等。接着，我们引入了机会成本和房贷成本的概念，并通过一个具体的例子计算了买房的总成本。最后，本文总结了一个粗略的计算规则，可以快速估计一个房产究竟是购买更合算还是租房更合算。

我们回到文章开头的问题，是不是月供的房贷等于每个月的房租，从经济成本的角度，购房就是优于租房的呢？相信读者心里已经有了答案。

我们不可否认的是，人并不总是理性的，房子所附带的情绪价值是无法用数字衡量的。有时候，就算在经济上不划算，人也会因为某个房子而心动，有时甚至只是一缕阳光也是无价的。因为人是有感情的，本文不否定买房带来的情绪价值、居住价值，也不否定购房行为本身。本文只是试图从理性的角度分析经济成本，给每一个想要购房的投资者一些实际可用的参考。

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