Share
Explore

icon picker
10. Self-storage center

Self Storage — склады непостоянного индивидуального хранения, где можно разместить любое личное имущество — от документов до мебели. Исключением являются растения, продукты питания, животные, а также взрывчатые и наркотические вещества. Склады Self Storage размещаются на открытых либо закрытых площадках и представляют собой широкие помещения с рядами закрытых герметичных контейнеров и коридорами между ними. Особенность открытых площадок в том, что на таких складах могут хранится вещи, не требующие определенного температурного режима. Они находятся на охраняемой территории прямо на открытом воздухе.
На складах самообслуживания можно хранить имущество при следующих ситуациях: когда вещи не помещаются в квартире, когда необходимо освободить помещение для ремонта, когда при смене жилья новая квартира ещё не готова, а занимаемые площади уже должны быть освобождены, а также при частых вынужденных переездах.
Для начала использования своего Self Storage клиент заключает договор, после чего ему предоставляется закрытый бокс от 1 куб. м, к которому он получает личный и единственный ключ, а также доступ в любое время суток.
Могут быть предоставлены следующие услуги: упаковка, доставка (на склад и со склада), погрузка и разгрузка. Все имущество на складах самообслуживания страхуется. Из минусов складов индивидуального хранения можно выделить лишь удаленность от дома.
Основные факты и цифры Self Storage
В США мобильное складирование появилось более 60 лет назад. В Европе — в начале 1980-х годов. В России данная услуга начала развиваться всего несколько лет назад, однако уже сейчас склады заполнены более чем на 80-90%.
Количество индивидуальных складских комплексов в мире — 58 000, только в США — 52 000. В России же количество складов самообслуживания насчитывает всего несколько десятков комплексов.
Территория самой крупной в мире компании, предоставляющей услуги индивидуального хранения, насчитывает более 18 акров, а количество модулей — более 2 200.
Темпы роста Self Storage очень высоки, данная услуга востребована. В 1995г. услугами складов самообслуживания пользовался каждый 17-й американец, а уже в 2003г. — каждый 8-й.
Соотношение доли индивидуальных клиентов к корпоративным составляет 70% к 30%.
Более приоритетным для складских девелоперов является сдача помещений в розницу, нежели предоставление помещений большим корпорациям.
Склады самообслуживания привлекают инвестиции достаточно низкими капитальными и эксплуатационными затратами, по сравнению с другими объектами недвижимости. Данное преимущество обеспечивает быструю окупаемость. Вложенные инвестиции окупаются уже через 5-7 лет.
Прибыльность Self Storage достигает 20-30% годовых.
Системы индивидуального хранения популярны во многих странах, например, Великобритании, Австралии, в странах Западной Европы, а также странах Восточной Европы и Азии.

Функциональное назначение.
Оборудованное помещение индивидуального хранения может быть использовано самым различным образом. Наиболее востребованные:
Личное хранилище. Могут быть оборудованы ячейки индивидуального хранения объемом от 1 куб. м. Данный вид хранения востребован для самого широкого круга лиц.
Хранение сезонных вещей Среднесрочное (3-6 мес.) хранение сезонных, редко востребованных вещей – велосипедов, спортивного инвентаря, верхняя одежда, сумки, чемоданы, коробки и пр. Потенциальная площадь бокса – 1,5-6 кв. м.
Хранение мебели, крупных вещей Краткосрочное хранение вещей при переезде, ремонте. Потенциальная площадь бокса – 6-12 кв. м.
Хранение автомобильных колес Среднесрочное (3-6 мес.) хранение сезонных автомобильных шин. Площадь хранения – 1-2 кв. м. Складское оборудование общего типа, без индивидуальных секций.
Хранение документов Складское помещение для длительного хранения (более года) вещей, чаще всего для корпоративных клиентов. Площадь хранения – 1-2 кв. м.
Хранение малого сезонного транспорта С учетом климатических особенностей могут быть востребованы услуги по хранению мотоциклов, скутеров, лодок и пр. Потенциальная площадь бокса – 6-12 кв. м.
Ограничение хранения
· Оружие (а также его детали и боеприпасы).
· Скоропортящиеся товары (продукты питания).
· Живых существ, животных, какие-либо растения.
· Предметы, подлежащие изъятию по решению судебных органов.
· Предметы повышенной опасности (обладающие опасными свойствами), предметы состоящие или содержащие опасные вещества (взрывоопасные, огнеопасные, радиоактивные, или токсичные вещества или газы), вещи, которые выделяют пары или сильные запахи.
· Любые предметы и имущества, запрещенные к обороту на территории Российской Федерации.

Виды услуг, возможности для развития
Помимо собственно предоставления услуги хранения (аренда помещения) компания-организатор центра индивидуального хранения может предоставлять следующие виды услуг:
Продажа упаковочных материалов. Продажа картонных коробок, стретч-лент (включая услуги по упаковке), скотч, алюминиевых пленок, пластиковой тары и пр.
Услуги по грузоперевозкам Учитывая конфигурацию имеющегося помещения могут быть использован малый коммерческий транспорт автомобили типа Газель, Ford Transit, Hyundai Porter, VW Multivan и пр.
Продажа мебели и аксессуаров По умолчанию боксы помещения предоставляются пустые, без оборудования. В качестве дополнительной услуги может быть предложена покупка/продажа металлической мебели, стеллажей, стремянок, тележек, гардеробных дуг и пр.
В качестве возможностей роста компании – географическое распространение в спальных районах города, а также диверсификация услуг компании, например за счет предоставления услуг по ответственному хранению, страхованию имущества и пр.
Примеры компаний.
В России аренда складов для физических лиц развита слабо, россияне предпочитают хранить вещи на балконах, дачах и в гаражах, но, в отличие от последних, в сервисах для хранения предусмотрены более благоприятные климатические условия (отапливаемые помещения), охрана и транспортные услуги. Тем не менее, в крупных городах начинает зарождаться данная услуга, как пример - зимнее хранение шин автомобилей.
Сам бизнес появился в Москве и быстро набирает темпы: рынок очень молодой - 3-4 года - но растет семимильными шагами. На январь 20Х3 года на рынке Москвы представлено более 10 специализированных операторов - Складовка, РедБокс, Ваш Сторож, СейфБокс, SafeSpace, Мобиус, Самосклад, МойСейф и другие. В Санкт-Петербурге это компания BlackBoxes и те же РедБокс, Мобиус и другие.
В основном склады находятся далеко от центра города - в промзонах. Это связано с тем, что найти подходящее помещение под склад такого рода не легко. Помещение должно отвечать многим требования, например, особенности пола или высота потолков. Большинство компаний, работающих на московском рынке, реконструирует старые складские помещения. SafeSpace разместила свои склады в бизнес-центрах «Румянцево» и «Гема». Исключением являются комплексы компании Складовка - это новые здания, специально построенные для индивидуального хранения.
В центре Москвы расположились 4 компании: СейфБокс, РедБокс и новый склад «Ваш сторож». Специфичным можно назвать подход к данному бизнесу компании «Мобиус»: она взяла за основу американскую модель ведения бизнеса - «сборно/разборные» мобильные контейнеры. Также существует и разный подход к строительству таких складов. Английская или европейская система организации склада достаточно дорогая и довольно долго окупается. Есть и российское решение, которое выполнил оператор индивидуальных складов ЧипСклад.
Среди российских компаний наиболее примечательным могут быть компании:
· Сити-Бокс - (г. Москва, 3 склада)
· ХоумСклад - (г. Москва, 2 склада)
· Ред Бокс - (г. Москва, 3 склада, Санкт-Петербург 2 склада)
· ЧипСклад - (г. Москва, 8 складов)
· Мобиус - Москва, Санкт-Петербург, Казань.
В России создана ассоциация участников бизнеса.
Ассоциация Компаний Индивидуального Хранения / Russian Self Storage Association была создана в 20Х3 году. В настоящее время членами Ассоциации являются десять крупнейших компании. Ассоциация является инструментом коллективной защиты интересов ее участников, позволяет вести диалог с государственными органами с максимально возможной эффективностью.

Общие данные о рынке
В городе ХХ компаний, представляющих услуги индивидуального хранения вещей на данный момент не представлено. Вместе с тем, структура рынка недвижимости позволяет утверждать о наличии всех необходимых предпосылок для создания на рынке подобного игрока.
В городе действует около 86 гаражных кооперативов с фондом около 2000 гаражных боксов. Боксы расположены в промышленных районах города, а также в пойме рекиХХ. Расположение гаражных кооперативов не позволяет комфортного и частого использования гаражей в качестве центров хранения. Кроме того рынок гаражной недвижимости имеет хаотичный характер.
На момент проведения исследования в городе не существует отраслевого игрока, т.е. риэлтерского агентства занимающегося узкопрофильно гаражной или складской недвижимостью. Существующий рынок – практически целиком представлен частными объявлениями.
Так по данным сайта частных объявлений www.avito.ru металлический бокс в гаражном кооперативе может стоить от 300 тыс.руб., подземный гараж – от 500 тыс.руб. Капитальный гараж (средней площадью 24 кв.м.) стоит около 750 тыс.руб.
Аренда гаража как частная услуга является наиболее востребованной и используемой. По данным сайта АВИТО средний срок объявления «Аренда гаража в ХХ» составляет 1,5 мес. Стоимость аренды гаражного бокса 4х6 м. – от 5 тыс.руб.
Рынок складской недвижимости города ХХ можно охарактеризовать как перенасыщенный. Общий складской фонд представлен объектами от 250 кв.м. Основной потребитель таких объектов – представители сферы торговли.
Собственники складских помещений предпочитают сдавать складские помещения крупными лотами, не разбивая их на небольшие секции. Минимальный объем складского хранения – 50 кв.м., при средней цене 350 руб. / кв.м. Таким образом, при возможной потребности в хранении в 5-10 кв.м. средний потребитель оплачивает ежемесячную стоимость в 17 тыс.руб.
Сведения о компании
Застройщик БигСтрой - крупнейший застройщик на рынке ХХ. Компания владеет заводом крупных строительных конструкций (КСК) и возводит панельные 9 и 17-этажные дома представленные в основном 1-2 комнатными квартирами студиями.
Помимо строительного бизнеса компания владеет множеством коммерческих помещений которые сдает в аренду. Одно из таких помещений должно быть по плану разделено на 5-7 отдельных частей с отдельными выходами и сдано в коммерческую аренду. Однако за 7 лет после ввода в эксплуатацию арендаторы так и не были найдены.
Компания готова выделить финансирование под 17% с требуемой доходностью не менее 23%.
Конечные потребители
Согласно публичным данным компаний-операторов индивидуального хранения среднее соотношение физических лиц к корпоративным клиентам составляет 70/30. Общий анализ потребительских предпочтений представляется сложным и размытым т.к. нет никаких статистических или опросных данных по запросам, однако учитывая опыт столичных компаний среднестатистическим клиентом центра может быть рядовое «домохозяйство» микрорайонов плотной жилой застройки. Причем пропорции соотношения – чем больше плотность застройки, тем более востребована услуга индивидуального хранения.
В этом смысле расположение предполагаемого помещения – ХХ представляется наиболее удачным и востребованным. Площадь помещения составляет 7 тыс кв.м. Стоимость проведения ремонта составит 5 тыс.руб/кв.м. в зоне хранения и 35 тыс руб/кв.м. в зоне приемки (250 кв.м.)
image.png
image.png
Кроме того необходима оррганизация 5 погрузо-разгрузочных дебаркадеров. Стоимость каждого 1,8 млн руб.

image.png
Вокруг данного помещения сформирован т.н. «спальный квартал». Общий существующий жилой фонд представлен домами 9-ти и 17-ти этажами с плотной застройкой.

Учитывая средний потенциальный запрос домохозяйства (квартира-студия, 1 или 2 комнатная квартира на 2-3 человека) можно сформулировать запрос на арендные площади.
Table 2
0
Column 1
Column 2
Column 3
Column 4
1
Площадь, кв.м.
Период размещения, дней
Сформулированный запрос
Потенциальная загрузка *
2
1 м² - 3 м²
от 1 дня
Индивидуальные вещи, документы
95%
3
4 м² - 10 м²
1-3 мес.
60 коробок или не большое кол-во мебели
90%
4
11 м² - 20 м²
1-6 мес.
100 коробок или мебель из 1 ком. кв.
80%
5
21 м² - 40 м²
1-3 мес.
Склад для розничной торговли, переезд домохозяйства
70%
6
более 40 м²
1-6 мес.
Хранение крупных вещей, спортивный инвентарь и пр.
>65%
There are no rows in this table
Предварительный анализ потребностей и возможностей домохозяйств позволяет также сформулировать и предварительную ценовую политику.
Table 3
0
Column 1
Column 2
Column 3
Column 4
Column 5
Column 6
Column 7
1
Площадь, кв.м.
Стоимость, руб. за 1 кв.м. / Период размещения
Стоимость, руб. за 1 кв.м. / Период размещения
Стоимость, руб. за 1 кв.м. / Период размещения
Стоимость, руб. за 1 кв.м. / Период размещения
Стоимость, руб. за 1 кв.м. / Период размещения
Стоимость, руб. за 1 кв.м. / Период размещения
2
Площадь, кв.м.
1 день
7 дней
30 дней
3 мес. (5%)
6 мес. (10%)
12 мес. (15%)
3
1 м² - 3 м²
45
250
1 500
1 425
1 350
1 275
4
4 м² - 10 м²
35
220
1 400
1 330
1 260
1 190
5
11 м² - 20 м²
30
190
1 300
1 235
1 170
1 105
6
21 м² - 40 м²
25
175
1 200
1 140
1 080
1 020
7
более 40 м²
20
160
1 100
1 045
990
935
There are no rows in this table
Table 4
0
Column 1
Column 2
Column 3
Column 4
Column 5
Column 6
Column 7
1
Площадь, кв.м.
Потенциальная загрузка площадей, в % / Период размещения
Потенциальная загрузка площадей, в % / Период размещения
Потенциальная загрузка площадей, в % / Период размещения
Потенциальная загрузка площадей, в % / Период размещения
Потенциальная загрузка площадей, в % / Период размещения
Потенциальная загрузка площадей, в % / Период размещения
2
Площадь, кв.м.
1 день
7 дней
30 дней
3 мес.
6 мес.
12 мес.
3
1 м² - 3 м²
100
93
86
80
75
70
4
4 м² - 10 м²
90
84
78
72
67
63
5
11 м² - 20 м²
80
74
69
64
60
56
6
21 м² - 40 м²
70
65
61
56
52
49
7
более 40 м²
60
56
52
48
45
42
There are no rows in this table
Маркетинговый план
Текущее положение на рынке, экономическое состояние домохозяйств и владельцев бизнеса маркетинговое продвижение и позиционирование центра индивидуального хранения является существенной составляющей успешности бизнеса.
Учитывая данный факт, организатору центра необходимо сформулировать и реализовать маркетинговый план выхода на рынок согласно стратегии глубокого проникновения на рынок.
Обоснованно следует ожидать, что владельцы складской недвижимости могут быстро переориентировать имеющиеся площади на центры индивидуального хранения без существенных затрат. Именно поэтому процесс реализации проекта должен быть максимально коротким.
Сформулирована и может быть принята на утверждение и к реализации миссия компании.
Центр индивидуального хранения вещей – первый городской оператор для обеспечения свободы жизненного пространства и развития компаний малого и среднего бизнеса.
Table 7
0
Column 1
Column 2
1
SWOT – анализ
SWOT – анализ
2
Сильные стороны
Слабые стороны
3
· Экслюзивность предложения; · Гибкость графика и цены; · Большой коммерческий потенциал; · Современный подход.
· Отсутствие традиций управления; · Возможные споры в системе управления; · Зависимость от внешних контрагентов; · Сильная рыночная конкуренция
4
Возможности
Угрозы
5
· Абсолютно неограниченное развитие вширь (филиальная сеть); · Диверсификация услуг.
· Внешние угрозы (форс-мажорные обстоятельства); · Политические риски; · Изменения в законодательстве
There are no rows in this table
Want to print your doc?
This is not the way.
Try clicking the ⋯ next to your doc name or using a keyboard shortcut (
CtrlP
) instead.