Explore

Nový nájemník

Výpočet financí nájemného, jistoty, provize

Jak nastavit finance pro nového nájemce.

Nájemné

Při stanovování částky, za kterou byt nabízíme do nájmu, je potřeba přihlédnout k aktuálním tržním cenám. Je chybou převzít staré nastavení nájmu dle původního nájemníka, se kterým byla uzavřena smlouva před několika lety a valorizace nájemného neodpovídala tržnímu vývoji.

Za hrubé porušení je považováno zvýhodnění osoby spřízněné (rodina, přátelé apod.) bez předchozího souhlasu. Střet zájmů je při poskytování nájmu třetí osobě nutno dopředu nahlásit.

Splatnost nájemného standardně nastavujeme na 15. den v měsíci za který se bydlí (tj. únorové nájemné je splatné 15. února). Výjimku můžeme učinit v případech, kdy nájemce doloží, že mu výplata chodí třeba až 20. dne v měsíci.

V případě, že nájemník začne bydlet v průběhu měsíce, např. 12. den v měsíci, pak se jeho nájemné za daný měsíc spočítá poměrnou částí (12/30).

Při podpisu smlouvy nevyžadujeme úhradu prvního nájmu, ale umožňujeme uhradit nájem až v průběhu měsíce (např. toho 15. dne v měsíci).

Zálohy na služby

Pro stanovení záloh na služby je potřeba:

Znát počet osob, které reálně budou v bytě bydlet.

Mít výpočtový list od bytu.

Případně vyúčtování záloh za předchozí rok za daný byt.

Jak získat informace o zálohách obecně:

Podívat se do inzerátu nemovitosti, zdali tam není uvedená přesná částka záloh pro 1 osobu. Pokud je tam uvedena, musíme ji dodržet, ať se s námi pak nájemník nehádá, že v inzerátu bylo něco jiného.

Otevřu si předchozího nájemníka, a podívám se, jaké zálohy měl nastavené on.

Otevřu si na OD aktuální výpočtový list.

Jak stanovit nejběžnější hodnoty služeb:

Studená voda - 350 Kč na osobu u bytu, kde je centrální dodávka teplé vody. 550 Kč na osobu, kde je vlastní kotel, přes který se ohřívá teplá voda. Bez ohledu na výpočtový list.

Teplá voda - pouze tam, kde je centrální dodávka (= z teplárny nebo z naší kotelny) 450 Kč na osobu. Bez ohledu na výpočtový list. Na výpočtových listech mosteckého Krušnohoru jsou zálohy teplé vody rozděleny na dvě položky:

Ohřev TUV

Vodné a stočné TUV Obě tyto věci slučme v zálohách pro nájemníka jako "Teplá voda". Má to dva důvody:

Běžný nájemník neví, co je "TUV".

V aplikaci Zvládneme.cz potřebujeme mít kvůli měřákům jednu zálohu na teplou vodu, abychom mohli generovat kontrolní grafy spotřeb.

Topení/Teplo - podívám se do vyúčtování z předchozího roku (je-li k dispozici), a zkontroluji, kolik se spotřebovalo tepla za rok. Občas jsou zálohy ve výpočtovém listu od SVJ nadhodnocené. Nemáme zájem dávat nájemníkovi zálohy nadhodnocené, protože tím snižujeme vlastní výnos. Pro stanovení tepla tedy vezmu loňskou hodnotu a vydělím ji 12, a zaokrouhlím nahoru. Tak mi vznikne férová záloha tepla (pokud tam nebyl samozřejmě nějaký exces).

Chodbová elektřina/Energie spol. prostor - převezmeme z výpočtového listu.

Úklid spol. prostor - převezmeme z výpočtového listu. U bytů spravovaných mosteckým Krušnohorem je často úklid již ve fondu oprav a v takovém případě ho na výpis našich záloh neuvádíme.

Úřední správa - u některých mosteckých bytů je tato zvláštní položka, převezmeme ji z výpočtového listu tak, jak je.

Při ubytovávání sociálně slabších osob se dá očekávat, že neumí hospodařit s vodou, a že budou celé dny doma. Lze jim v takovém případě navýšit zálohy na vodu, aby nevznikl nedoplatek, který pak už nedokážou doplatit.

Nejčastější nedoplatky jsou na teplé vodě, jelikož se lidé rádi koupou hodně a dlouho. Ve studené se nikdo nekoupe, zato může být problém protékající záchod. Na teple obvykle excesy nebývají.

Cílem tohoto všeho je nastavit nájemníkovi férové zálohy, které mu vystačí při běžném šetrném používání. Pokud je nastavujeme moc vysoko, pak se okrádáme o vlastní zisk, protože člověk má jen určité peníze, které chce/může platit za bydlení. Pokud tedy nastavíme menší (ale férové) zálohy, pak můžeme část těchto peněz dát do nájmu.

Jistota (kauce)

Po mnoha zkušenostech jistotu stanovujeme optimálně ve výši 1,5-2-násobku měsíčních plateb nájemníka (nájem + zálohy). Dle zkušeností je trhem akceptovaná kauce v rozmezí 10-16 tis. Kč na běžný byt.

Jistota ve výši 1 nájmu je nedostatečná.

Jistotu není možné dávat zcela na splátky. Když už budeme dávat kauci na splátky, tak musí být

Akceptovatelným modelem při vyšší jistotě, např. 16 tis., je její splacení na více částí. Např. 12 tis. při podpisu smlouvy a zbylé 4 tis. v následujícím měsíci. Tuto dohodu s přesnými daty je potřeba dodat do smlouvy. Není akceptovatelné, aby jistota byla splácena např. 6 měsíců po 1000 Kč měsíčně.

U nájemníků, kde není pochyb o jejich solventnosti, nastavujme úhradu jistoty přes bankovní účet na účet pronajímajícího subjektu z nájemní smlouvy, a to před předáním bytu. Je to pro všechny strany výhodnější (my nemáme práci s hotovostí, nájemce má důkaz, že peníze odeslal).

Provize

⁠

https://wiki.spravujeme.cz/index.php?title=Soubor:Pokladn%C3%AD_doklad.png⁠

⁠

Ukázka vzorového příjmového podkladního dokladu z OneDrive.

Za zprostředkování pronájmu si stanovujeme provizi podobnou té, jako mají realitní kanceláře. Slouží k náhradě nákladů spojených s pronájmem.

Základní provize: 5000 Kč

Snížená provize: 3000 Kč. Pro menší byty.

Zvýšená provize: 8000 Kč. Pro hezké byty, kde je schopný to zájemce uhradit.

Výši provize stanovujeme na základě atraktivity bytu a urgence jeho obsazení. Jinou urgenci má byt, který je již měsíc prázdný oproti bytu, který bude uvolněn až za 3 týdny, ale přesto ho inzerujeme. V případě urgentní potřeby byt obsadit můžeme provizi zcela vypustit, a tím výrazně zvýšit atraktivitu pro zájemce.

Provize je příjmem naší firmy.

Provize se nájemcem hradí v hotovosti při podpisu smlouvy, popř. posláním na bankovní účet některé z naší společnosti.

V případě, že nájemce požaduje doklad o úhradě, vystavovatelem dokladu bude nejpravděpodobněji společnost (doporučuji se zeptat vedoucího):

Spravujeme.cz reality, s.r.o.

Růžová 1425

43401 Most

IČ: 21896607

Neplátce DPH.

K vystavení dokladu bychom měli být vždy připraveni (např. být vybaven s sebou pokladním dokladem pro vyplnění). Nájemce na to má plný nárok.

Vzor dokladu je na OneDrive v souboru: \OneDrive - Spravujeme.cz\Spravujeme.cz\_Vzory a interní dokumenty\_Vzory\PDD vzor (příjmový pokladní doklad).docx

Na závěr

Chceme do nájmu získat kvalitní a spolehlivé nájemníky. V řadě věcí lze ustoupit a vyjít vstříc nájemníkovi. Vždy je ale doporučená konzultace a předchozí schválení vedoucí osobou.

Want to print your doc?
This is not the way.

Try clicking the ⋯ next to your doc name or using a keyboard shortcut (

CtrlP

) instead.