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MODELLO ECONOMICO-FINANZIARIO

6.1 Principi di impostazione del modello

Il modello economico-finanziario del DTA – Distretto Tecnologico Apuano è costruito secondo criteri di prudenza, scalabilità e sostenibilità nel medio-lungo periodo.

L’obiettivo non è massimizzare la redditività nel breve termine, ma:

garantire la sostenibilità finanziaria dell’investimento;

ridurre l’esposizione di capitale proprio;

valorizzare l’asset immobiliare;

creare flussi economici diversificati;

rendere il progetto compatibile con strumenti di finanza agevolata.

Il modello è articolato per soggetto giuridico, in coerenza con la struttura societaria definita.

Nota preliminare sulle stime economiche

Le stime economico-finanziarie riportate nel presente capitolo sono valutazioni di massima iniziali, utilizzate esclusivamente per definire un ordine di grandezza e supportare il ragionamento strategico del progetto.

Tali valori non costituiscono un budget definitivo e dovranno essere approfonditi, validati e aggiornati attraverso:

progettazione tecnica di dettaglio;

preventivi e computi metrici;

confronto con professionisti e fornitori;

verifica puntuale dei costi fissi e operativi.

Il capitolo ha quindi una funzione orientativa e progettuale, non esecutiva.

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6.2 Investimenti (CAPEX)

L’investimento complessivo stimato per la realizzazione del DTA può aggirarsi su 1,1–1,2 milioni di euro, suddiviso su stime orientative iniziali come segue:

CAPEX – Asset immobiliare (PropCo)

opere edili di completamento e rifunzionalizzazione;

impianti tecnologici (elettrico, HVAC, idrico);

sicurezza, antincendio e accessibilità;

partizioni e predisposizioni per il frazionamento.

Valore stimato: 900.000 – 1.050.000 €

CAPEX – Infrastruttura e spazi comuni (NewCo Servizi)

finiture base Piano Primo;

spazi comuni;

infrastruttura tecnologica;

dotazioni condivise.

Valore stimato: 150.000 – ò200.000 €

CAPEX – Avvio acceleratore (NewCo Innovazione)

allestimenti dedicati;

strumenti operativi;

costi di setup iniziale.

Valore stimato: 50.000 – 100.000 €

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